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本文源自:券商研報精選|研報精選

　　【地產建筑】

　　寬松政策持續演化，春節期間二手房市場率先回暖——行業深度報告-20230206

　　1、新房成交同比下降，市場信心仍未恢復

　　受銷售持續低迷影響，購房者觀望情緒較濃，市場信心依舊不足，春節期間新房成交難挽頹勢。我們跟蹤的重點56城2023年春節期間成交量位于近五年低點，較2019-2022年同期分別下降25.9％、22.4％、43.0％、35.8％。一線城市四城2023年春節期間新房成交同比下降54.1％，整體來看優于2019-2020年表現。二線城市新房成交情況不及預期，重點14城春節期間新房成交同比降幅28.4％，僅杭州、廈門和寧波三城成交面積同比實現增長，南京和蘇州同比降幅較大。三四線城市成交冷淡行情依舊，39城2023年春節期間成交面積112.1萬方，同比下降34.5％，較2019-2022年降幅均超過30％。

　　2、二手房成交保持增長，購房需求往存量房轉移

　　根據貝殼研究院數據，春節期間二手房看房和購房數量顯著提升，二手房市場量升價穩，整體回暖趨勢較為明顯。近兩月在鏈家一二線城市中，超過80％的城市二手房掛牌量下降，已經進入去庫存階段。我們跟蹤的重點22城2023年春節期間成交量較2019-2022年同期分別增長12.0％、37.2％、-20.0％、13.5％。其中一線兩城成交面積同比下降27.7％，二線城市成交同比增長29.0％，三四線城市成交同比增長32.9％，返鄉置業人群購房需求往存量房轉移。

　　3、疫情管控放松拉動消費，商業地產有望迎來復蘇

　　積累三年的返鄉潮疊加各地推出的消費刺激政策，助力春節期間商業地產市場企穩回暖。典型房企商場客流量及銷售額實現同比增長，各城市春節期間重點商圈客流量及銷售額同比均有上升，“煙火氣”逐漸回歸。我們預計在春節期間放量后，大規模報復性消費復蘇預期較低，在居民觀望情緒下，商業地產的全面復蘇仍需經歷一段時間的調整期。

　　4、投資建議

　　在房地產開發投資和銷售數據持續低迷情況下，進入2023年中央和地方層面房地產寬松政策不斷出臺。春節期間樓市整體表現呈現新房和二手房熱度不均、城市間分化較大的特點，總體來看新房銷售基本面仍在觸底，二手房成交和商業地產市場逐步企穩回暖。在針對剛需購房政策應出盡出的情況下，我們預計后續更多針對改善需求的政策將逐步落地。我們認為在后續人口增長動力不足，人口和產業不斷往高能級城市聚集的情況下，一二線城市銷售市場有望率先修復，帶動全國市場的逐步復蘇。在供需兩端政策持續寬松預期下，未來行業勝者為王邏輯將持續演進，持續看好那些融資有優勢、投資強度高、布局區域優、機制市場化的房企。受益標的（1）保利發展、招商蛇口、華發股份、建發股份、越秀地產等優質央國企；（2）萬科A、金地集團、新城控股、美的置業等財務穩健等民企和混合所有制企業。

　　風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大；（2）調控政策超預期變化，行業波動加劇。