看了下評論，有人夸有人貶，但是個人覺得K11是國內目前做的最好的藝術購物中心之一（多圖預警，流量黨注意）

既然是商業項目，那評價它的好壞依然脫離不開下面幾方面：

1、立地條件是否合理

2、動線是否合理

3、購物中心的服務體系是否合理以及人性化

4、業態組合與品牌組合是否合理

5、購物中心的外觀以及美陳是否美觀（括綠植、景觀小品，廣告位的設置等）

上面這幾個方面主要從一般的購物中心的品質來評價，要評價K11自然還要加上一個維度，那就是“藝術和商業的結合是否自然合理”

1、立地條件

另外K11距離新天地僅有0.5公里，新天地作為上海的文化地標之一，是上海最據小資與文藝氣質的地方。同時該區域也是上海白領階層與高消費階層最為集中的區域之一。以上的這些因素恰好契合K11的定位，給K11奠定了文化和消費能力的基礎，讓K11的出現不至于太突兀。所以從外部環境來看，就像

放爺說的一樣，K11遇到好時候了。

2、動線和業態

其實受限于地塊影響，K11的單層面積并不大，按理說動線規劃應該很簡單，但是由于K11有眾多的藝術品分布在各個樓層，K11希望能夠給人一種探索的樂趣，于是它的動線并不是常規的單動線。

業態占比：時裝配飾42% 、美容護理12% 、生活配套10% 、餐飲36%

各層的業態組合是這樣的：B3層是免費的藝術展覽廳，不定期會有不同的藝術品進行展覽，最為轟動的是莫奈作品展（展覽人數超過30萬人次）；B2層是創意休閑以及休閑輕食；1F主要以國際一線零售品牌為主（Max Mara、Chloe、Bally、Burberry）；2F依然以國際一線為主；3F和4F主要以特色美食為主（極食、港麗、新元素等），其中有20%的品牌為首次引入國內，業態與品牌的組合主要是希望打造出符合周邊高級白領的情調與氛圍，上圖：

藝術品分布點位圖

B2層

B1層

1F

3F

2F和4F的樓層的平面圖分別與1F和3F類似就不放上去了，其實K11 的動線規劃最為困難的是將藝術品合理的不突兀的分布的各個樓層，且做到動線清晰。最開始看到他們B2和B1的平面圖時感覺稍顯混亂，可是實地逛的時候發現他們的動線規劃還是比較清晰的，業態組合也是比較合理的，基本不存在死角，逛起來還是很順暢的，藝術品的布置的也很有意思。

3、服務體系

只需要看一張圖就可以了，包含了他們整個的運營系統

4、外觀和美陳

這部分個人覺得沒什么好說的，K11具備典型的香港購物中心的氣質，不管從觀感還是細節方面品質都是相當高的，上幾張圖就可以了：

架構簡潔，線條流暢，立面造型豐富，既奢華又具有親和力。

5、藝術和商業的結合（last not the least）

其實商業和藝術往往是不協調甚至是對立的，商業是浮躁的，藝術是沉靜的，商業是功利的，藝術是淡泊的。藝術與商業的結合是考驗運營商最為關鍵的地方，一旦做不好就可能淪為藝術展館，為什么說K11做的好就因為他們是將藝術融入到商業環境中，并不是將藝術品僅僅作為展覽。

K11的建筑框架不變、硬件設計不變，但軟性的東西一直在變，幾乎每日都會有各類小活動，B3層的藝術展示并不單單在B3，其藝術作品與元素參透在每層里并且定期更換，不時期邀請不同的藝術家來展示自己的作品。所有的店鋪并不是單純的去賣自己的產品，而是配合了K11的理念：做了人文、自然或者藝術性的結合。

另外商業體量4萬方在現在動輒十幾甚至幾十萬方的商業體量中顯的小而美，有人說它用力過猛，其實個人覺得它做的恰恰很克制，并不是一味的堆積藝術品或者一味的去追求藝術的高冷。在其中逛并不感到枯燥，不管從背景音樂導視還是店面形象來講都做的很精致。

總結

在購物中心越來越強調體驗和環境的時候，如何提高“可逛性”和“舒適性”是現在眾多發展商絞盡腦汁追求的東西，現在的購物中心不能僅僅定位成購物的地方，它應該是休閑、娛樂、社交的場所。

而藝術購物中心的出現恰恰是在激發消費者逛街的欲望。在這里是享受整個購物或者休閑的過程，這是電商目前還無法取代的東西。從目前來看K11做了很好的嘗試，它給商業地產帶來了很多思考，藝術可以和商業結合，那其他方面是不是也可以和商業結合呢？商業有很多可能性需要去探索，有很大想象空間。而在商業地產日漸下行的時候，更應該去思考怎樣做才能將流失的消費者拉回來。

另外由于沒看到財報不太清楚K11目前的一個回報率狀況，但是據說是比較良好的。

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現在的做商業地產言必稱體驗式，沒有幾個體驗業態都不好意思跟人家打招呼。現在很多購物中心都在降低購物的屬性，降低電商帶來的沖擊。為什么現在很多發展商想做藝術購物中心，因為目前不管你是做什么樣的業態，只要效果好，就會被大規模的復制，就像現在的兒童體驗業態一樣。但是藝術很難被復制。

不過藝術購物中心終究還是購物中心，藝術終究還是要落腳在商業上，其實藝術購物中心無非是想利用藝術，通過文藝美將消費者引入賣場，藝術相對與其他的體驗業態具備更加強大的拉力，能夠延長消費者的滯留時間從而形成形成消費。在傳統商業遭遇殘酷的競爭下，藝術購物中心能夠給消費者帶來全方位的電商無可替代的消費體驗。

其實說到K11不得不提的還有北京芳草地，不管從立地條件還是運營管理來看都是品質非常高的藝術購物中心，來欣賞一下：

從商業空間的設計來看，個人更喜歡芳草地，因為它公共空間更加的開闊、通透、大氣，非常的舒服，而且不管是服務還是細節做的也都是相當到位的。